Pingintau.id, Kosongnya gedung perkantoran, kamar hotel dan pusat perbelanjaan – inilah fakta kehidupan di era new normal pascapandemi. Itu juga merupakan hasil dari langkah-langkah jarak sosial serta penguncian yang diberlakukan pemerintah yang diterapkan di seluruh dunia untuk mengurangi penyebaran COVID-19, yang dampaknya telah menyebar di pasar real estat di Asia. Dengan pemikiran ini, sebuah studi baru-baru ini menemukan bahwa harga properti di pasar keseluruhan untuk sebagian besar kawasan Asia Pasifik tetap stabil. Namun, dalam berbagai segmen real estat, pasar menyaksikan pemfokusan kembali dari beberapa investor terhadap strategi yang melibatkan penyebaran modal ke sektor-sektor industri yang benar-benar diuntungkan dari COVID-19.
Studi The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics ditulis bersama oleh Dr. Ervi Liusman dan Prof. Desmond Tsang, Dosen dan Associate Professor, masing-masing, di School of Hotel and Tourism Management di The Chinese University of Hong Kong ( CUHK) Sekolah Bisnis. Berdasarkan data dari konsultan real estate global JLL, studi ini meneliti angka sewa dan harga properti dari 38 kota di 12 negara dan yurisdiksi di kawasan Asia-Pasifik, termasuk Hong Kong, Singapura, Tokyo, dan Kuala Lumpur. Sektor properti meliputi perkantoran, ritel, industri dan residensial. Mereka kemudian menganalisis tren harga sewa dan properti di daerah.
Menurut penelitian tersebut, sewa properti di seluruh sektor ini turun rata-rata sekitar 15 persen di seluruh kawasan Asia-Pasifik dalam enam bulan pertama tahun 2020, bertepatan dengan awal pandemi. Sewa kantor mencatat penurunan moderat sekitar 14 persen. Namun, penurunan sewa yang paling signifikan dan berkelanjutan ditemukan di properti ritel, seperti pusat perbelanjaan, yang turun lebih dari 30 persen pada periode tersebut. Studi ini menemukan hubungan negatif antara jumlah kasus yang dikonfirmasi COVID-19 dan kematian dan sewa pasar di wilayah tersebut. Menariknya, harga properti di pasar secara keseluruhan tidak turun meski harga sewa turun drastis.
Penerbangan ke Kualitas
Menurut hasil studi dan bukti anekdot, harga properti secara keseluruhan di Asia Pasifik tetap kuat meskipun ada lonjakan kasus COVID-19 dengan kurang fokus pada investasi ritel dan lebih fokus ke sektor properti perumahan dan industri.
Pada awal pandemi, para peneliti mengatakan langkah-langkah jarak sosial dan penguncian yang diterapkan sebagai tanggapan terhadap pandemi memaksa orang untuk tinggal di rumah dan akibatnya menyebabkan ledakan e-commerce dengan mengorbankan permintaan di toko ritel fisik. Banyak toko juga harus tutup dan tanpa pendapatan sewa yang stabil, dan tuan tanah atau investor menjadi lebih mungkin untuk menjual properti ritel dalam portofolio mereka. Pergerakan simultan di kedua sisi penawaran dan permintaan ini berarti harga real estat ritel mengalami penurunan yang signifikan.
Sebagai tanggapan, investor mendistribusikan kembali strategi alokasi modal mereka di pasar properti secara keseluruhan, mengambil strategi yang lebih defensif di tengah pandemi, menurut para peneliti. Artinya, mereka merealokasi dana ke sektor-sektor yang lebih tahan menghadapi ketidakpastian akibat pandemi, seperti berinvestasi di pusat data, pabrik, dan gudang. Mengingat pandemi COVID-19 yang berkepanjangan, wajar jika banyak investor khawatir dengan prospek pasar properti ritel pada akhirnya, itulah sebabnya mereka memilih untuk menempatkan uangnya di sektor properti lainnya.
“Apa yang kami lihat bisa menjadi fenomena ‘penerbangan ke kualitas’, di mana investor meninggalkan aset berisiko seperti properti ritel dan memilih untuk berinvestasi pada opsi yang lebih aman, seperti pusat data atau gudang,” kata Dr. Liusman. “Permintaan real estat adalah permintaan turunan, yang berarti didasarkan pada permintaan akan sesuatu yang lain, dan orang masih membutuhkan ruang untuk produksi dan konsumsi. Dengan konsumen mengalihkan pembelian mereka ke e-commerce, perusahaan online akan membutuhkan ruang untuk menjalankan bisnis mereka sebagai serta untuk logistik, sehingga prospek yang lebih cerah untuk industri serta jenis properti non-ritel lainnya.”
Dia menambahkan bahwa pasokan di sektor properti industri tetap ketat dengan permintaan yang kuat. Platform e-commerce, perusahaan teknologi dan telekomunikasi, operator makanan dan minuman dan perusahaan farmasi – yang semuanya membutuhkan pergudangan industri dan ruang pabrik untuk menjalankan operasi mereka – kemungkinan besar menjadi kekuatan pendorong permintaan kuat yang disaksikan di sektor ini.
Intervensi Pemerintah
Untuk menghadapi krisis yang belum pernah terjadi sebelumnya yang dibawa oleh pandemi COVID-19, pemerintah di seluruh dunia telah menerapkan berbagai program dukungan untuk memulihkan ekonomi mereka, seperti yang ditunjukkan dalam laporan yang diterbitkan oleh Dana Moneter Internasional.
Para peneliti menyelidiki paket stimulus fiskal yang dilakukan oleh pemerintah di negara-negara Asia-Pasifik. Misalnya, China mengumumkan sekitar 4,9 triliun yuan China dalam tindakan fiskal, termasuk keringanan pajak dan pengurangan kontribusi jaminan sosial. Para peneliti memeriksa bagaimana rangsangan yang berbeda mempengaruhi pasar yang berbeda di kawasan Asia Pasifik.
Mereka menemukan bahwa stimulus fiskal pemerintah memiliki efek positif dalam mengurangi penurunan sewa properti. Namun, mereka juga menemukan bahwa efek positif ini telah memudar pada saat langkah-langkah yang diumumkan mulai diterapkan. Mereka menjelaskan bahwa paket stimulus fiskal pemerintah tampaknya efektif dalam mengurangi dampak negatif dari pandemi tetapi ini tampaknya berhasil setidaknya dengan membantu memulihkan kepercayaan di pasar properti sebagai aspek keuangan dari tindakan itu sendiri.[***]
