PEMERINTAH resmi memperpanjang tenor KPR subsidi 30 tahun sebagai strategi memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.
Kebijakan ini menurunkan cicilan bulanan, tetapi memunculkan konsekuensi biaya jangka panjang yang perlu dicermati. Kebijakan ini diumumkan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait (Menteri Ara) pada Kamis (26/2/2026) setelah Rapat Komite Tapera di Jakarta.
“Selama ini tenor maksimal 15 atau 20 tahun. Sekarang kita perpanjang sampai 30 tahun supaya cicilan makin ringan. Ini bentuk nyata keberpihakan pemerintah kepada rakyat,” ujar Menteri Ara.
Langkah ini melengkapi berbagai kemudahan lain, termasuk pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), pembebasan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi MBR, serta PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk rumah atau apartemen baru senilai hingga Rp2 miliar, yang diperpanjang hingga 2027.
Tenor atau jangka waktu cicilan yang lebih panjang secara logika menurunkan beban bulanan masyarakat. Misalnya, rumah senilai Rp500 juta dengan tenor 20 tahun dan bunga 7% per tahun menghasilkan cicilan bulanan sekitar Rp4,0 juta. Dengan tenor 30 tahun, cicilan turun menjadi sekitar Rp3,2 juta, lebih terjangkau bagi keluarga muda atau pekerja bergaji menengah.
Menteri Keuangan Purbaya menilai kebijakan ini strategis. “Dengan tenor lebih panjang, DP bisa lebih rendah, cicilan lebih ringan, kemampuan rakyat meningkat, sektor perumahan tumbuh lebih cepat, dan ekonomi ikut terdorong,” katanya.
Tenor panjang memang meringankan cicilan bulanan, tapi total bunga yang dibayar masyarakat justru meningkat. Menggunakan contoh rumah Rp500 juta dengan bunga 7%, cicilan 20 tahun menghasilkan total pembayaran bunga sekitar Rp280 juta, sedangkan tenor 30 tahun bisa menembus Rp420 juta — artinya konsumen membayar lebih banyak dalam jangka panjang.
Selain itu, cicilan ringan kadang mendorong masyarakat membeli rumah di atas kemampuan sebenarnya, yang bisa menimbulkan risiko kredit macet jika kondisi ekonomi berubah. Oleh karena itu, pemerintah tetap mendorong bank dan lembaga pembiayaan untuk melakukan asesmen kemampuan bayar secara ketat, walau tenor lebih panjang.
Perpanjangan tenor berlaku untuk program KPR subsidi MBR, dan pemerintah juga menyiapkan skema khusus bagi MBT dengan suku bunga tetap 7% selama 15 tahun dan tenor sampai 30 tahun. Skema ini ditujukan untuk masyarakat yang tidak termasuk kategori MBR, tetapi tetap memerlukan kemudahan pembiayaan perumahan.
Pemerintah berharap langkah ini mendorong partisipasi perbankan lebih luas, termasuk bank swasta dan lembaga pembiayaan non-bank, agar lebih agresif menawarkan produk KPR dengan tenor panjang. Dengan cicilan yang lebih ringan, masyarakat lebih mudah menabung untuk DP atau kebutuhan lain, sekaligus meningkatkan likuiditas sektor perumahan.
Negara-negara maju seperti Jepang dan Amerika Serikat juga menggunakan tenor panjang untuk mendukung kepemilikan rumah. Di AS, KPR 30 tahun adalah standar, dan di Jepang tenor bahkan bisa sampai 35 tahun untuk rumah baru. Pelajaran dari pengalaman internasional menunjukkan tenor panjang efektif menurunkan tekanan finansial bulanan, tetapi konsumen harus disiplin agar tidak menambah utang lain di luar kemampuan.
Dengan tenor 30 tahun, pemerintah membuka pintu lebih lebar bagi masyarakat Indonesia untuk memiliki rumah layak. Strategi ini memberikan cicilan lebih ringan, memudahkan DP, dan mendorong pertumbuhan sektor properti.
Namun, konsumen perlu menyadari risiko total bunga lebih tinggi dan tetap menjaga kemampuan bayar. Kebijakan ini sejalan dengan komitmen Presiden Prabowo Subianto untuk memastikan setiap keluarga Indonesia punya rumah sendiri. (***)one/ril
